Transaksi properti, seperti jual beli rumah atau tanah, tidak hanya melibatkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Ada banyak aspek yang perlu diperhatikan, termasuk kewajiban perpajakan yang sering kali membingungkan banyak orang. Pajak-pajak ini tidak hanya memengaruhi kelancaran proses transaksi, tetapi juga berdampak pada anggaran atau keuntungan secara keseluruhan.
Seperti diketahui, pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan undang-undang. Wajib pajak yang membayar pajak tidak mendapatkan imbalan secara langsung, melainkan merasakan manfaatnya melalui pembangunan dan program pemerintah lainnya.
Pajak dalam transaksi properti merupakan kewajiban yang harus dipenuhi baik oleh penjual maupun pembeli saat melakukan jual beli rumah, tanah, atau properti lainnya. Pajak ini meliputi Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Masing-masing pajak memiliki ketentuan dan tarif yang berbeda, tergantung pada pihak yang melakukan transaksi.
Memahami jenis pajak yang dikenakan dalam transaksi properti penting untuk menghindari masalah hukum dan memastikan proses jual beli berjalan lancar. Berikut adalah penjelasan lengkap mengenai pajak-pajak yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli.
Sebagai penjual, kalian wajib membayar pajak atas keuntungan yang diperoleh dari hasil penjualan properti.
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final
PPh Final merupakan kewajiban utama bagi penjual properti. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh final adalah 2,5% dari harga jual bruto.
Contohnya, jika kalian menjual rumah dengan harga Rp1 miliar, maka pajak yang harus dibayar adalah Rp25 juta. PPh ini harus dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika tukar guling
Dalam beberapa kasus, penjualan properti dilakukan dengan sistem tukar guling (barter properti). Jika ini terjadi, kalian mungkin dikenai BPHTB, meskipun umumnya pajak ini lebih sering menjadi tanggung jawab pembeli.
Bagi pembeli, membeli properti bukan hanya soal menyediakan uang untuk harga rumah atau tanah, tetapi juga menyelesaikan kewajiban perpajakan yang menyertainya.
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak utama yang harus dibayarkan pembeli. Tarifnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Contoh perhitungan di DKI Jakarta:
Harga rumah = Rp500 juta
NPOPTKP = Rp60 juta
BPHTB = 5% x (Rp500 juta – Rp60 juta) = Rp22 juta.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN sebesar 11% dikenakan jika kalian membeli properti dari pengembang atau developer. Properti yang dikenai PPN biasanya adalah rumah baru atau properti komersial yang nilainya lebih besar dari batas tertentu sesuai peraturan pemerintah.
3. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM hanya berlaku untuk properti yang tergolong mewah, seperti rumah dengan harga di atas Rp30 miliar. Besar PPnBM ini bisa mencapai 20% dari harga jual, tergantung pada kebijakan pemerintah saat transaksi berlangsung.
Selain pajak-pajak utama di atas, ada biaya lain yang sering kali dipahami sebagai bagian dari pajak, meskipun sebenarnya lebih tepat disebut biaya administrasi.
1. Biaya Notaris/PPAT
Notaris atau PPAT diperlukan untuk mengesahkan Akta Jual Beli. Biaya ini biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari harga jual properti. Namun, biaya ini bisa dinegosiasikan antara penjual dan pembeli.
2. Biaya Balik Nama
Biaya balik nama adalah biaya untuk mengubah nama kepemilikan properti di sertifikat tanah. Besarannya bervariasi tergantung pada kebijakan Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah masing-masing. Biaya ini umumnya menjadi tanggung jawab pembeli saja.
Mengelola pajak properti dapat terasa rumit, tetapi dengan strategi yang tepat, kalian dapat menyelesaikannya dengan mudah. Salah satu hal penting adalah merencanakan anggaran dengan matang. Jangan hanya fokus pada harga properti, tetapi pastikan juga menghitung pajak dan biaya lainnya. Jika bingung, gunakan jasa konsultan pajak atau notaris/PPAT untuk membantu mengurus kewajiban perpajakan.
Selain itu, pastikan membayar pajak tepat waktu untuk menghindari denda atau bunga akibat keterlambatan. Jangan lupa menyimpan semua bukti pembayaran pajak sebagai dokumen penting, terutama jika suatu saat diperlukan untuk pembuktian hukum atau audit.
Jadi, transaksi properti tidak hanya melibatkan penjual dan pembeli, tetapi juga kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) final, sedangkan pembeli perlu menyiapkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan bahkan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) untuk properti tertentu.
Contohnya, jika membeli rumah seharga Rp1 miliar, kalian perlu menyiapkan dana tambahan sebesar 16% untuk membayar pajak-pajak seperti BPHTB (5%), PPN (11%), dan pajak lainnya, sehingga total yang harus kalian siapkan adalah Rp1,16 miliar. Namun, beberapa developer menawarkan promo di mana kedua pajak tersebut akan ditanggung. Jika ada promo seperti ini, kalian hanya perlu membayar Rp1 miliar atau sedikit lebih tinggi tergantung promo yang diberikan dari developer.
Jadi, memahami soal pajak-pajak ini membantu kalian menghindari masalah hukum dan memastikan proses transaksi berjalan lancar. Oleh karena itu, pastikan kalian mempelajari kewajiban perpajakan dengan baik sebelum melakukan transaksi properti. Dengan persiapan yang matang, ditambah unfair advantage yang ditawarkan oleh FAR Capital melalui pengetahuan dan strategi yang tepat, transaksi properti kalian dijamin dapat berjalan dengan lebih mudah dan bebas hambatan.
