Rupiah Diprediksi Melemah hingga 2025, Apa Dampaknya pada Permintaan Properti?

Seiring dengan gejolak ekonomi global yang tak kunjung reda, prediksi bahwa nilai tukar rupiah terhadap dolar AS yang sudah menyentuh Rp16.115 per Selasa (31/12/2024) akan terus melemah hingga awal 2025 mulai mencuat. Salah satu penyebab utama adalah kebijakan moneter ketat dari Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed) yang terus menaikkan suku bunga untuk mengatasi inflasi global. Kondisi ini mendorong arus modal keluar dari negara berkembang, termasuk Indonesia.

Selain itu, defisit neraca perdagangan Indonesia juga berkontribusi pada pelemahan rupiah yang menyebabkan ketergantungan Indonesia pada impor bahan baku, termasuk untuk sektor konstruksi semakin memperburuk situasi. 

Akibatnya, nilai tukar rupiah menjadi lebih rentan terhadap gejolak ekonomi global, yang berdampak langsung pada banyak sektor, termasuk properti. Tapi, sebenarnya apa efek dari pelemahan rupiah terhadap properti, dan apakah hal tersebut bisa menjadi sebuah kesempatan atau justru ancaman bagi para pelaku industri?

Hubungannya dengan Properti

Sektor properti punya hubungan yang cukup erat dengan nilai tukar mata uang. Ada beberapa poin penting yang perlu dipahami terkait dampak pelemahan rupiah terhadap sektor tersebut,

1. Kenaikan Harga Material Bangunan: Banyak bahan bangunan di Indonesia masih bergantung pada impor. Pelemahan rupiah otomatis membuat biaya pengadaan bahan tersebut melonjak. Menurut laporan Bisnis Indonesia, pelemahan rupiah dapat memengaruhi daya beli karena inflasi yang lebih tinggi, sehingga harga properti, terutama yang masih dalam tahap pembangunan, diprediksi akan naik.
2. Penurunan Minat Investasi Asing: Properti sering kali dianggap sebagai salah satu instrumen investasi yang menarik bagi investor asing. Namun, pelemahan rupiah bisa membuat mereka berpikir dua kali. Ketidakstabilan nilai tukar dianggap sebagai risiko tambahan yang mengurangi daya tarik sektor properti di mata investor global.
3. Beban Kredit KPR yang Meningkat: Banyak masyarakat Indonesia membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan pelemahan rupiah, kemungkinan besar suku bunga juga akan ikut naik untuk menstabilkan inflasi. Hal ini akan membuat cicilan KPR semakin berat. Pada akhir 2024, nilai tukar rupiah berada di Rp16.115 per dolar AS, meningkat 55 poin dari hari sebelumnya, mengindikasikan potensi tekanan inflasi yang lebih tinggi.
4. Kesempatan bagi Investor Lokal: Di sisi lain, pelemahan rupiah bisa menjadi peluang bagi investor lokal yang berorientasi jangka panjang. Dengan menurunnya minat investor asing, pasar properti domestik menjadi lebih terbuka. Selain itu, mereka yang memiliki aset dalam bentuk dolar AS bisa memanfaatkan situasi ini untuk berinvestasi di properti dengan harga yang relatif lebih murah dalam mata uang asing.

Dampak pada Segmen Pasar Properti

Pelemahan nilai tukar rupiah memiliki dampak yang bervariasi pada segmen pasar properti. Untuk properti mewah, efeknya cenderung lebih signifikan. Properti di kelas ini sering kali menjadi incaran investor asing, sehingga ketidakstabilan nilai tukar membuat pasar ini lebih rentan. Selain itu, kenaikan harga bahan bangunan yang sebagian besar diimpor turut menambah biaya pembangunan, yang pada akhirnya mendorong harga jual properti mewah ke level yang semakin tinggi.

Di sisi lain, properti untuk segmen menengah ke bawah menghadapi tantangan berbeda. Kenaikan harga material dan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) akibat kebijakan moneter yang lebih ketat dapat menurunkan daya beli masyarakat. Namun, segmen ini sering mendapat dukungan dari pemerintah dalam bentuk subsidi bunga atau program kepemilikan rumah bersubsidi, sehingga permintaan terhadap properti di level ini cenderung lebih stabil dibandingkan segmen mewah.

Sementara itu, segmen properti komersial seperti perkantoran dan ruko juga terdampak. Ketika rupiah melemah, pelaku usaha cenderung lebih hati-hati dalam melakukan ekspansi bisnis. Hal ini dapat menurunkan tingkat permintaan terhadap ruang komersial, terutama di daerah-daerah yang sebelumnya menjadi pusat pertumbuhan ekonomi. Meski begitu, properti komersial yang berlokasi strategis dan memiliki fasilitas unggul masih memiliki peluang untuk bertahan, terutama jika pengembang menawarkan fleksibilitas harga atau kemudahan pembayaran.

Apa yang Bisa Dilakukan?

Dalam menghadapi dampak pelemahan rupiah terhadap sektor properti, penting bagi pelaku dan calon investor untuk memiliki strategi yang matang. Langkah pertama adalah memahami tren pasar secara mendalam. Misalnya, analisis dari KF Map mencatat bahwa diversifikasi investasi, seperti mempertimbangkan emas atau reksa dana, dapat membantu mengurangi risiko akibat fluktuasi nilai tukar.

Diversifikasi portofolio investasi juga menjadi langkah yang bijak. Bagi investor, tidak ada salahnya mempertimbangkan instrumen lain seperti emas atau reksa dana sebagai pelengkap investasi properti. Hal ini bisa menjadi cara untuk mengurangi risiko yang muncul akibat ketidakpastian ekonomi dan fluktuasi nilai tukar. Selain itu, memanfaatkan insentif pemerintah, seperti program subsidi KPR atau pengurangan pajak properti, dapat membantu meringankan beban finansial, terutama bagi pembeli rumah pertama.

Terakhir, memilih pengembang yang memiliki reputasi baik sangat penting. Pengembang terpercaya biasanya lebih mampu mengatasi tantangan yang muncul akibat kondisi ekonomi yang tidak stabil. Mereka juga cenderung lebih sigap menyelesaikan proyek tepat waktu dan menawarkan solusi bagi konsumen yang menghadapi kesulitan pembayaran. Dengan langkah-langkah ini, pelemahan rupiah bisa dihadapi dengan lebih percaya diri, sekaligus membuka peluang untuk tetap mendapatkan keuntungan dari investasi di sektor properti.

Optimisme di Tengah Ketidakpastian

Meski prediksi pelemahan rupiah terdengar mengkhawatirkan, sektor properti di Indonesia memiliki daya tahan yang cukup baik. Permintaan terhadap properti, terutama untuk hunian, tetap ada karena sifatnya sebagai kebutuhan primer. Menurut Bank Indonesia, kredit modal kerja untuk sektor properti tumbuh 12,2% (yoy) pada Januari 2024, menandakan minat yang masih tinggi meskipun ada tantangan ekonomi.

Bagi kalian yang berencana membeli atau berinvestasi di properti, situasi ini bisa menjadi momen untuk lebih cermat dan strategis. Dengan analisis yang tepat dan langkah yang bijak, pelemahan rupiah bukan hanya tantangan, tetapi juga peluang untuk memaksimalkan keuntungan dari investasi properti. Untuk itu, pelajari ilmu properti secara mendalam bersama FAR Capital agar kalian dapat mengambil langkah investasi yang tepat dan menguntungkan di segala kondisi ekonomi.