Membeli properti membutuhkan perhatian ekstra, terutama terkait legalitas yang ternyata berguna untuk memastikan transaksi aman dan sesuai hukum. Entah itu rumah pertama, investasi, atau properti untuk usaha, semua prosesnya membutuhkan banyak perhatian. Dalam setiap transaksi properti, ada satu pihak yang selalu terlibat, yaitu notaris.
Notaris adalah ujung tombak legalitas yang memastikan semua proses berjalan sesuai hukum. Simpelnya, notaris dapat disebut sebagai pejabat umum yang memiliki kewenangan untuk membuat akta otentik dan memberikan kepastian hukum pada suatu transaksi. Dalam pembelian properti, notaris berperan untuk memastikan bahwa semua dokumen sah, sesuai hukum, dan tidak ada pihak yang dirugikan. Notaris juga bertugas untuk memeriksa keabsahan sertifikat tanah dan memastikan bahwa properti yang dibeli bebas dari sengketa atau hak tanggungan lain.
Istilah ini pasti sering terdengar kalau kalian terlibat dalam transaksi properti. AJB adalah dokumen resmi yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah adanya jual beli properti antara penjual dan pembeli.
AJB merupakan hal yang sangat penting karena merupakan langkah awal sebelum sertifikat tanah atau bangunan dialihkan atas nama pembeli. Tanpa AJB, transaksi properti belum diakui secara hukum. Biasanya, pembuatan AJB dilakukan setelah pembeli melunasi pembayaran kepada penjual.
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan paling kuat atas suatu tanah atau properti. Jika kalian memiliki SHM, artinya tanah tersebut sepenuhnya menjadi milikmu tanpa batas waktu. SHM hanya berlaku untuk Warga Negara Indonesia (WNI) dan memberikan perlindungan hukum yang maksimal.
Kalau kalian membeli unit apartemen, istilahnya adalah Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (SHMRS). SHMRS merupakan dokumen legal yang menunjukkan kepemilikan atas unit tersebut, termasuk hak atas lahan bersama di gedung apartemen tersebut, seperti koridor, taman, atau parkiran. Kedua sertifikat ini memberikan jaminan hukum yang kuat dan menjadi syarat utama dalam kepemilikan properti.
Proses balik nama sertifikat dilakukan untuk mengalihkan nama pemilik tanah atau properti dari penjual ke pembeli. Setelah AJB selesai, notaris atau PPAT akan mengurus proses ini ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Balik nama sertifikat memastikan bahwa pembeli secara hukum diakui sebagai pemilik baru properti tersebut. Proses ini melibatkan dokumen seperti AJB, sertifikat tanah asli, KTP penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Setelah proses selesai, pembeli akan mendapatkan sertifikat baru atas nama mereka.
IIMB adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai izin untuk mendirikan, mengubah, atau memperluas bangunan di atas tanah tertentu. IMB bertujuan memastikan bahwa bangunan yang didirikan sesuai dengan peraturan tata ruang, struktur teknis, dan keamanan.
Dokumen ini sangat penting untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari, terutama jika properti tersebut akan dijual kembali. Jika tanah atau bangunan yang akan kalian beli tidak memiliki IMB, pastikan untuk segera mengurusnya agar status bangunan tersebut legal di mata hukum.
PGB adalah perjanjian resmi antara pembeli properti dan bank dalam kasus pembelian properti menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dalam perjanjian ini, sertifikat properti yang dibeli akan menjadi jaminan hingga seluruh cicilan KPR selesai dibayarkan.
PGB memberikan perlindungan hukum bagi bank jika terjadi gagal bayar oleh pembeli. Sebaliknya, pembeli juga dilindungi karena sertifikat properti tetap tercatat atas nama mereka, meski dalam status gadai. Penting untuk membaca isi PGB dengan teliti sebelum menandatangani agar memahami hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Setiap transaksi jual beli properti, Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)ti melibatkan dua jenis pajak utama. Pajak Penghasilan (PPh) biasanya dibebankan kepada penjual dan dihitung sebesar 2.5% dari nilai transaksi. Sementara itu, pembeli diwajibkan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang nilainya sebesar 5% dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), tergantung mana yang lebih tinggi.
Biaya pajak ini perlu diperhitungkan sejak awal untuk memastikan tidak ada kendala keuangan saat proses pembelian berlangsung. Pajak-pajak ini juga menjadi bukti bahwa transaksi properti telah diakui secara resmi oleh negara.
SKMHT adalah dokumen yang dibuat saat membeli properti menggunakan KPR. Dokumen ini memberikan kuasa kepada bank untuk membebankan hak tanggungan atas properti yang dibeli sebagai bentuk jaminan hingga kredit selesai dilunasi. Hak tanggungan adalah bentuk jaminan hukum bagi bank sehingga mereka memiliki hak mendahului jika terjadi gagal bayar. SKMHT biasanya dibuat bersamaan dengan proses Perjanjian Gadai Bangunan (PGB) dan diatur oleh notaris untuk memastikan validitasnya.
PPJB adalah dokumen pengikat awal sebelum AJB dibuat. Dokumen ini sering digunakan jika properti yang dijual masih dalam tahap pembangunan atau jika pembeli belum menyelesaikan seluruh pembayaran.
Dalam PPJB, terdapat kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai harga, jadwal pembayaran, serta batas waktu penyelesaian transaksi. Meski bukan bukti kepemilikan, PPJB memberikan jaminan bagi pembeli bahwa properti tersebut tidak akan dijual kepada pihak lain selama proses berlangsung.
Tips Memilih Notaris
Dengan memahami istilah penting terkair legalitas properti, seperti AJB, SHM, balik nama, IMB, dan lainnya, kalian dapat menghindari risiko yang tidak perlu dan merasa lebih siap dalam menjalani proses ini. Pastikan untuk selalu bekerja sama dengan notaris yang terpercaya untuk memastikan semua dokumen sah dan sesuai aturan.
Namun, memahami istilah saja belum cukup. Kalian juga perlu strategi khusus untuk memaksimalkan keuntungan. Di sinilah unfair advantage dari FAR Capital menjadi penting. FAR Capital mengajarkan cara membeli properti di bawah harga pasar, memanfaatkan leverage dengan modal minim, hingga menjadikan properti sebagai sumber pendapatan pasif.
Dengan ilmu dari FAR Capital, kalian tidak hanya membeli properti, tetapi juga menjadikannya alat untuk membangun kekayaan di masa depan. Jadi, jangan hanya tahu istilah, kuasai strateginya juga! Properti bukan hanya tentang membeli aset, tetapi bagaimana aset tersebut bisa bekerja untuk kalian.
