Menjual rumah yang masih dalam status kredit atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah) seringkali menjadi tantangan bagi banyak orang. Banyak yang beranggapan bahwa rumah yang masih dalam masa cicilan tidak bisa dijual sebelum lunas. Namun, faktanya, rumah KPR tetap bisa diperjualbelikan asalkan, meskipun sertifikatnya masih ditahan oleh bank sebagai jaminan.
Bank tidak melarang pemilik rumah untuk menjual properti tersebut selama prosesnya sesuai dengan aturan yang berlaku. Hal ini karena yang menjadi jaminan adalah properti, bukan pemiliknya. Tetapi, menjual rumah KPR tentu tidak semudah menjual rumah yang sudah lunas. Ada prosedur tambahan yang harus dilalui, terutama terkait dengan administrasi dan persetujuan dari pihak bank. Oleh karena itu, memahami proses penjualan rumah KPR sangat penting agar transaksi berjalan lancar tanpa menimbulkan masalah hukum di kemudian hari.
Metode over kredit adalah salah satu cara paling populer untuk menjual rumah KPR. Dalam sistem ini, pemilik rumah menjual properti beserta sisa cicilannya kepada pembeli baru. Artinya, pembeli baru akan mengambil alih sisa cicilan rumah tersebut dan melanjutkan pembayaran ke bank. Proses ini bisa dilakukan secara resmi melalui bank atau secara informal berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Namun, sangat disarankan untuk melakukan over kredit secara resmi agar memiliki kekuatan hukum yang jelas.
Proses over kredit dimulai dengan mencari pembeli yang tertarik untuk mengambil alih cicilan rumah. Setelah ada kesepakatan harga, penjual dan pembeli harus datang ke bank untuk mengajukan permohonan over kredit. Bank kemudian akan melakukan analisis kelayakan kredit terhadap calon pembeli baru, seperti mengecek riwayat kredit, penghasilan, dan kemampuan membayar cicilan. Jika disetujui, bank akan mengeluarkan surat persetujuan over kredit, dan proses legalitas seperti pembuatan akta jual beli dilakukan di hadapan notaris. Setelah semua proses selesai, pembeli baru secara resmi menjadi debitur baru di bank tersebut.
Meskipun terkesan sederhana, over kredit memiliki risiko jika tidak dilakukan secara resmi. Misalnya, jika hanya mengkalianlkan perjanjian di bawah tangan tanpa melibatkan bank, penjual tetap bertanggung jawab secara hukum jika terjadi kredit macet di kemudian hari.
Opsi lainnya adalah dengan melunasi sisa kredit terlebih dahulu sebelum menjual rumah. Cara ini cocok bagi penjual yang memiliki dana cukup untuk melunasi cicilan yang tersisa. Keuntungan dari metode ini adalah proses jual beli menjadi lebih sederhana karena rumah sudah tidak terikat dengan pihak bank. Sertifikat rumah pun sudah bisa langsung dibalik nama ke pembeli tanpa perlu proses over kredit.
Prosesnya dimulai dengan mengecek sisa pinjaman di bank, termasuk apakah ada biaya penalti untuk pelunasan dipercepat. Setelah sisa cicilan dilunasi, bank akan memberikan surat pelunasan dan mengembalikan sertifikat rumah yang sebelumnya dijadikan jaminan. Setelah sertifikat berada di tangan penjual, rumah bisa dijual dengan prosedur jual beli properti biasa. Penjual dan pembeli kemudian membuat akta jual beli di notaris dan melakukan proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Meskipun lebih sederhana dalam hal legalitas, metode ini memiliki tantangan tersendiri. Salah satunya adalah kebutuhan dana yang besar untuk melunasi sisa kredit sebelum rumah bisa dijual. Selain itu, beberapa bank memberlakukan penalti untuk pelunasan dipercepat, yang bisa menambah biaya tambahan.
Agar lebih mudah memahami bagaimana proses penjualan rumah KPR, berikut contoh perhitungan dari kasus pak Budi yang ingin menjual rumah KPRnya.
Pak Budi memiliki rumah yang dibeli dengan KPR sebesar Rp500.000.000 dengan tenor 15 tahun dan bunga tetap 8% per tahun. Saat ini, pak Budi sudah mencicil rumah tersebut selama 5 tahun dengan cicilan bulanan sebesar Rp4.800.000. Harga pasar rumahnya kini naik menjadi Rp700.000.000 karena perkembangan kawasan yang pesat.
Opsi 1: Over Kredit
Dalam skenario over kredit, sisa pinjaman pak Budi di bank adalah sekitar Rp350.000.000. Pak Budi menawarkan rumahnya dengan harga Rp700.000.000. Pembeli setuju untuk mengambil alih sisa cicilan Rp350.000.000 tersebut dan membayar uang muka sebesar Rp350.000.000 kepada Pak Budi. Dengan begitu, pak Budi mendapatkan keuntungan tunai Rp350.000.000 di luar cicilan yang masih harus dilanjutkan oleh pembeli baru.
Proses ini cukup menguntungkan karena pak Budi tidak perlu melunasi sisa pinjaman terlebih dahulu. Namun, pembeli harus melalui proses persetujuan bank untuk memastikan kelayakan kreditnya. Jika bank menyetujui, maka proses over kredit bisa berjalan lancar tanpa masalah.
Opsi 2: Melunasi Kredit Dulu
Jika pak Budi memilih untuk melunasi sisa kredit terlebih dahulu, maka dia harus membayar sisa cicilan Rp350.000.000 ke bank. Katakanlah ada penalti pelunasan dipercepat sebesar 2% dari sisa utang, yaitu Rp7.000.000. Total yang harus dibayarkan pak Budi menjadi Rp357.000.000. Setelah pelunasan selesai, pak Budi bisa menjual rumah tersebut seharga Rp700.000.000 secara penuh. Keuntungan bersih yang didapatkan adalah Rp343.000.000, hasil dari Rp700.000.000 – Rp357.000.000.
Metode ini memberikan keuntungan karena proses jual beli menjadi lebih simpel tanpa keterlibatan bank. Namun, pak Budi harus memiliki dana cukup untuk melunasi kredit sebelum menjual rumah, atau setidaknya mendapatkan uang muka dari pembeli untuk melunasi cicilan tersebut.
So, menjual rumah yang masih dalam status KPR, bukan hanya soal mendapatkan pembeli. Dibutuhkan pemahaman yang mendalam tentang dunia properti, proses legalitas, hingga strategi keuangan yang tepat. Kesalahan kecil bisa berdampak besar, seperti potensi rugi finansial atau terjebak dalam masalah hukum.
Untuk itu, belajar ilmu properti adalah kunci sukses dalam setiap transaksi properti. Salah satu cara terbaik untuk memahami dunia properti dengan lebih dalam adalah melalui Unfair Advantage dari FAR Capital yang telah membantu banyak orang, mulai dari cara membeli rumah pertama, mengelola investasi properti, hingga memaksimalkan keuntungan dari aset yang dimiliki.
Dengan belajar bersama FAR Capital, kalian akan mendapatkan wawasan tentang bagaimana mengelola properti secara cerdas, memahami risiko, dan mengetahui trik-trik jitu agar setiap transaksi properti menjadi menguntungkan. Jangan biarkan properti hanya menjadi aset pasif, ubah properti kalian menjadi sumber penghasilan yang cerdas dengan pengetahuan yang tepat.
